購物中心過剩 城市綜合體發展堪憂
城市綜合體是開發商的"香餑餑",主打"聚合優質資源，演繹盛世繁華",集購 物、商務、酒店、住宅及娛樂等配套於一體，但受經濟環境影響，大多依靠購物中心盤活地段的城市綜合體的發展存在隱憂，因購物中心井噴式發展，導致零售物業 空置率一路上升至5%，購物中心如果熬不過培育期，那麼依托購物中心盤活城市綜合體的初衷有可能落空。
1購物中心"奔四"競爭激烈
作為商業地產炙手可熱的"香餑餑",城市綜合體廣受全國地產大鱷追捧。據不完全統計，截至2013年底廣州市區內已建或在建的購物中心共有30多個，欲打造的城市綜合體數量較2012年增加瞭10個左右。預測未來3至5年，廣州市內將產生約400萬平方米的商業用地。
商業用地面積的擴大帶來的是商場數量的增多，與成熟購物中心競爭失利導致新興商場人氣低迷、招商遇困。
位於天河商圈的萬菱匯2010年開業初定位為"綜合性購物中心",培育期已 4年，但因與同一區域內的太古匯、天河城、正佳廣場的激烈競爭，商場運營一直不如人意。新快報記者走訪所見，目前場內仍有鋪位大門緊閉，門上掛著招商部的 電話待租。開業不到兩年的西城都薈也面臨同樣困境，"本來離傢近去逛很方便，但名氣沒打響，人流量不大，可逛的店鋪感覺還是少瞭點。"傢住西城都薈附近的 許女士表示。
世紀商聯執行董事羅志傑認為，這種商業地產的井噴態勢直接導致瞭商業資源的劇烈競爭，地產商爭搶主力店，且由於"你有我也有",個性不足，同質化嚴重，蛋糕做不大，隻能分現有蛋糕。
2 空置率持續上升租金走低
新快報記者發現，廣州2013年第一季度至2014年第一季度零售物業空置率持續上升1.8個百分點至5.0%，零售物業平均租金增長速度同時放緩。
據仲量聯行數據披露，2013年第一季度廣州市零售物業空置率為3.2%， 零售物業平均租金為453.8元/平方米/月；第二季度廣州市零售物業空置率為3%，零售物業平均租金為385元/平方米/月；第三季度廣州市零售物業空 置率為環比增長0.7%至3.7%，零售物業平均租金為413.8元/平方米/月；第四季度廣州市零售物業空置率環比增長0.7%為4.3%，零售物業平 均租金為414.4元/平方米/月；2014年一季度廣州市的零售物業租賃市場空置率環比上升0.7個百分點到5.0%，零售物業平均租金為392.9元 /平方米/月。
雖然零售物業空置率上升一定程度上與新興購物中心接踵而來有關，但這仍然敲響瞭商業物業出租難度增大的警鐘房貸彰化北斗房貸。
另一方面，廣州零售物業平均租金增速放緩，2013年第四季度環比僅增長 0.2%至人民幣每平方米414.4元，是2009年第二季度以來的最低增速，零售物業租賃需求平淡。仲量聯行數據顯示，2013年第四季度廣州市零售物 業平均租金為414.4元/平方米/月，2014年一季度，零售物業平均租金降至392.9元/平方米/月。
世紀商聯執行董事羅志傑評價："商場出現瞭招商難、空置率高的問題，一方面 受商業用地井噴、購物中心過剩及周邊成熟競爭者激烈競爭的影響而致，另一方面是由於開發商沒有根據自己所處環境做特色化經營，不能針對周邊需求和環境來吸 引客源。"另一位不願透露姓名的業界人士也提到，廣州市目前城市綜合體已顯出過剩趨向，可滿足消費遠超實際需要。
3 城市綜合體靠購物中心盤活遇阻滯
據世聯行數據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，城市綜合體規模超 過1000萬平方米的有11個，超過500萬平方米的有24個，在廣州番禺區，城市綜合體的數目最多，囊括瞭海印又一城、四海城、保利大都匯、奧園城市新 天地、荔園新天地等9個城市綜合體；天河區則有高德置地廣場、天河新天地、天匯廣場等6個城市綜合體，數量居第二位。從總量上看，截至2013年底，廣州 共有已建成和在建中的城市綜合體項目逾20個。
新快報記者走訪瞭一些新興的購物中心，發現除瞭節假日客流量相對較大外，平 時商場內多是銷售員多於顧客的景象，一些購物中心甚至出現多個商鋪鋪門緊閉待租的狀態。有業內人士表示，購物中心不能成功吸引客流，無法盤活地段，導致與 之配套的其它項目沒有瞭用武之地，發展前景堪憂。
近日，杭州叫停城市綜合體事件備受業內重劃區優點貸款全省皆可處理信貸化缺錢急用哪裡借錢人士關註，伴隨城市綜合體而來的高空 置率、供大於需、開發商回報率低等問題也同時受到關註。中國社科院研究員李景國公開表示，承擔瞭多核心、多元化方式的城市發展態勢的城市綜合體，需與當地 的經濟發展水平相適應，與產業、經濟相互支撐，否則可能會成為新的"城市病"。
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萬達商業地產終止IPO
7月1日，證監會網站披露的首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況顯示，大連萬達商業地產股份有限公司在終止審查企業之列，萬達商業地產歷經四年時間最終沒有敲開A股資本市場的大門。對此，萬達商業地產表示，今後將繼續探索多種上市途徑。
有分析認為，萬達商業地產IPO終止或是因為租金收益占比過低。根據商業地 產研究機構RET睿意德的數據，2013年萬達商業地產公司收入1456.2億元，其中地產業務(公寓、商鋪、寫字樓)收入1262.5億元，租金收入僅 85.6億元，占總收入的5.87%，萬達購物中心、酒店及百貨並不賺錢。另有數據顯示，太古和新鴻基去年的租金收益分別為96.73億港元和90.78 億港元，太古地產租金收益占整體收入的比例高達74.8%。
RET睿意德高級董事王玉珂表示，商業地產發展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預期，但目前國內大多數商業模式還處於探索階段。
目前國內多數城市綜合體的開發模式與萬達商業地產模式類似，萬達商業地產A 股IPO終止或許起到"窺斑見豹"的效果。國內開發商所做的商業地產項目並不如想象中可以帶來巨額利潤，蘭德咨詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地產持 有性物業租金收入一般占其年度營業總收入的3%-5%，經營利潤大都為負，特別是開業不久、正處於培育期的商業地產，八成以上虧損。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08132810679.shtml
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