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任志強稱房企稅費占房價7成 各種費用達180多種
"我倒是希望任志強這樣的名人來起訴我，說我誹謗、損害他們企業的信譽和形象。"11月27日晚上八點半，李勁松笑著說，"我正想和他們理論清楚，到底有沒有拖欠土地增值稅呢！隻要他們起訴我，就會有更多人來關註這件事！"
而一貫直率、強硬的任志強表示，"要以行業協會名義聯合相關企業，依法維護企業合法權益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關經濟損失。"
孰對孰錯，一時成為近期的焦點。除瞭堅定的爆料人、同樣強硬的反擊者，其背後還牽涉到央視、稅務總局和眾多的地產商的立場和是非曲直。
李勁松是北京市憶通律師事務所主任，自稱曾在稅務部門工作長達10年，在會計師事務所工作超過5年，律所官網介紹其為中國法律界首批具有"律師、會計師、證券業註冊會計師、註冊稅務師"四師資格的資深執業律師。
雖然擁有眾多頭銜，但李勁松並不為人所知，突然"爆名"緣於近日中央電視臺播出的《土增稅黑洞》，報道引用李勁松的分析測算發現，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產企業應交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
SOHO中國、萬科、華遠、雅居樂、華僑城、富力、招商地產、合生創展、融創中國、金地集團、新世界中國地產等45傢上市房企均榜上有名，消息一出，輿論嘩然。
房企與國稅總局表態
11月26日凌晨兩點，地產龍頭萬科董事會主席王石在微博中稱，"萬科聲明，萬科一貫守法經營、照章納稅，嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先 預征後清算的管理辦法履行納稅義務。公司財務報告公允反映瞭公司財務狀況和經營成果，不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務總局公佈的數據，土地增值稅是近 年持續高增長稅種。"
當天，12傢被指拖欠巨額土地增值稅的房企便陸續發佈公告，否認欠繳土地增值稅。
同一天，國稅總局也在官網發表稅務總局財產行為稅司負責人答記者問表示，"近日引起社會關註的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。"
26日下午，中房協也緊急召開瞭關於土地增值稅的座談會，當天晚上任志強擔任執行會長的全聯房地產商會更是在官網發表聲明稱，"我將聯合法律、 財務、稅務等第三方專業機構，對國傢土地增值稅之規定及其執行做系統化解讀，對央視報道的相關企業納稅問題進行調研，並將結果廣而告之。"
而潘石屹[微博]稱，"'3.8萬億欠稅門'事件，隨著國稅總局權威解釋的出臺，已經過去瞭。"
但一位緊追不舍的業內人士稱，"國稅總局這種含糊其詞的回應是無法平息爭論的，如果說存在誤解誤讀，那麼所謂的正解和正讀在哪裡？具體到具體的公司和項目，公眾疑問的核心點在於，是否所有銷售比例在85%以上的項目都已經按期繳納完稅款瞭？"
"欠稅門"的"始作俑者"李勁松也指稱，"國稅總局官員在攪亂視線轉移焦點，為什麼對'29傢上市房地產公司可收未收的土地增值稅總額是否真的 高達640億元'這一問題避而不談？隻要把上述29傢房企應交未交的640億元土地增值稅來源於哪些項目的名單公佈，就可以自證清白，而不是像現在這樣避 重就輕。"
"房企自證清白的最好和最簡單的方法，就是公佈預提的土地增值稅來源項目清單，隻要證明這些項目都沒有完成85%的銷售，預售許可證都沒有滿三年就可以瞭。"李勁松說。
11月28日上午，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在微博稱，"花瞭一個半小時，接待北京過來的央視記者。他們節目組兵分幾路，采訪 不同條線的人士，正在制作新一期節目。央視不認為自己有錯，隻是所采訪的專傢觀點有偏差，他們對土地增值稅已跟蹤瞭很久，旨在揭開這一領域的不規范現象！ 戰鬥還沒結束哦，稅務局和不規范的開發商將有壓力......"
同一天晚上9點，任志強卻發表微博稱，"昨天在上海參加福卡年會，葉檀[微博]說央視要采訪她說說土增稅，大概還采訪瞭其他人，似乎仍在追剿行動。今天領導告訴我，閉嘴。上級已經指示央視要公開正面糾錯瞭。到底哪個信息對？我更相信領導指示。坐等結果吧！"
最先報道此事的央視《每周質量報告》也三緘其口。
土地增值稅溯源
為瞭規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，1993年12月，國務院頒發瞭《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱為《條例》)。《條例》規定，轉讓房地產取得收入的單位和個人，應當按照轉讓房地產所取得的增值額，繳納土地增值稅。
增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的地價款、開發土地成本及費用、新建房及配套設施成本及費用和轉讓地產有關的稅金。
稅務總局發佈的稅收統計報告顯示，1994年到2004年11年間，征收的土地增值稅總額僅為166.7億元，步入2005年開始快速增長，2005年一年便實現140億元土地增值稅收入，2006年更是增長到231億元。
2007年，稅務總局下發瞭《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《土地增值稅清算管理規程》、《關於加強土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強征管的文件，並連續幾年對北京、上海等21個省市進行督導檢查，推動土地增值稅清算工作。
上述稅務總局財產行為稅司負責人稱，從2007年到2012年的6年，全國土地增值稅收入同比分別增長74.3%、33%、33.9%、 77.6%、61.4%、31.8%，2013年1-10月土地增值稅實現收入2711億元，增長22.2%。按此計算，李勁松所得出的2005年至 2012年全國土地增值稅收入總額合計8086億元基本準中古車全額貸確。
舉報和反擊
今年3月，國務院下發瞭被稱為"新國五條"的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，明確要求：稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。
這引起瞭李勁松信貸新竹五峰信貸的註意。
4月25日，李勁松便向稅務總局郵寄瞭包含上述29傢房企在內的45傢上市房企應交未交巨額土地增值稅金的舉報材料。
"今年春節前，李勁松便拿著材料，來到我辦公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨額土地增值稅的事，我覺得不對勁，便沒有報道"，中央電視臺《經濟半小時》欄目記者向經濟觀察報稱。
11月17日，中央電視臺《每周質量報告》的《土增稅黑洞》便出爐，報道稱李勁松根據國傢統計局、財政部及國傢稅務總局公佈的房地產相關數據分析測算發現，自2005年至2012年8年，全國各類房地產企業應交未交的土地增值稅總額超過3.8萬億。
一周後的11月24日，《土增稅黑洞2》如期播發，45傢上市房企應交未交土地增值稅排行榜曝光。消息一出，輿論嘩然，瞬間刺痛瞭公眾和涉事房企的神經。
11月24日晚上，"大炮"任志強便連夜發表"任八條"，來駁斥央視的拖欠土地增值稅一說，第二天早上9點半，又揚言要公開起訴央視。
11月26日下午兩點，穿著中山裝、黑色皮鞋的任志強在中房協緊急召開的座談會上，對於李勁松提出的避稅說法逐一反駁，並表示，"要以行業協會 名義聯合相關企業，依法維護企業合法權益，挽回名譽損失及可能因此事件導致的相關經濟損失。"他的另一個身份是全聯房地產商會的執行會長。
"企業在項目預繳土增稅時，就必須預提應交未交的土增稅成本，並列入公佈的科目中，說明這些應交而未交的稅項，但在未達到稅法規定的結算條件時，可以不交，並不違背稅法，也非拖欠。"任志強稱，"'預提'和'應交未交'是兩個概念。"
根據土地增值稅條例、細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終結進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前，由於涉及的成本確定等原因而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。
國稅總局官網介紹，房地產開發項目全部竣工、完成銷售和整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目，以及直接轉讓土地使用權的必須清算土地增值稅，已 竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用、取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢和納稅人註銷登記的，稅務機關可要求清算。
"不排除項目公司合法利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖後，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，但 不違背稅法就行，這隻能說是預繳稅後結算的制度結果。"任志強稱，"企業會高預提，以減少後期風險，如果尾盤處理或降價，則必然減少結算時的實際交稅 額。"
房企的稅費重擔
而房企采取合理方法避稅，與房地產行業的稅負重壓密不可分。財政部數據顯示，2012年中國房地產總體稅收首次突破萬億大關，占地方總體財政收入的比重進一步提升至16.6%。
財政部數據顯示，2012年在稅收總盤子中，涉及房地產稅收占比最高的分別是營業稅 (房地產和建築業)、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅。據此計算，僅上述五項合計就占稅收總收入的14.7%，占地方本級財政收入 (不含轉移支付和稅收返還)的24.4%。
其中，房地產營業稅達4051億元，建築業營業稅3706億元，合計占稅收收入的比重為7.7%；其次是契稅和土地增值稅，實現收入分別為2873.92億元和2718.84億元，占稅收總收入的比重為2.9%和2.7%。
任志強向經濟觀察報介紹，房地產企業需要交納的各種稅多達27種，"這其中包含重復征收的部分，比如施工單位交的稅、采購單位交的稅等"。"各 種費用更是達180多種，要蓋150多個章，那就是150多個費，額外還有些不蓋章的費，比如配套費，都是文件，蓋不蓋章都要交費。"任志強稱。 "2008年，我們調研瞭北京等一線大城市的70個項目，發現地價大約占到平均售價的一半多一點，54%-55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到 60%，包括地價和各種稅費在內的成本占到房價的70%左右。"任志強稱。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/08412517803.shtml
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