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45傢房企平均資產負債率達75%
截至10月27日，滬深兩市共計45傢上市房企公佈瞭第三季度業績報告。據Wind資訊統計數據顯示，今年前三季度，45傢上市房企負債合計為8603.25億元，合計增加1082.87億元，同比增長幅度達14.4%。
不過，這45傢上市房企的資產總計為11537.79億元，增加瞭1461.23億元，同比增長幅度達14.5%，與負債增長水平保持一致。
值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2014年前三季度，這45傢上市房企的平均負債率為74.56%，與去年同期其平均資產負債率約74.63%持平。
近期，房企迎來一系列金融利好措施。先是央行放寬首套房貸界定標準，而後市場又傳言央行對銀行開發貸限額管理制度開始松動，除瞭允許銀行自主調節開發貸總量，還有可能突破開發貸不能超過貸款餘額10%的額度限制。
"若真如此，我們將很快向總行申請增加分行的開發貸額度。"在國時資產、光大銀行上海分行、新城地產等機構主辦的，以"房地產金融新常態"為主題的浦江大資管2014金秋論壇上，一傢股份制銀行上海分行高管透露。
但多數房企資產負債率超過70%，銀行的態度仍較為謹慎。
多傢房企負債超百億元
根據Wind資訊統計數據顯示，在這45傢上市房企中，超過百億元負債的房企總計為12傢，其中，萬科和招商地產負債合計超過1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。
不過，從資產負債率的情況來看，萬科為79.6%，招商地產為72.2%，而多傢中小房企資產負債率都超過瞭80%的紅線。
對此，10月26日晚間，萬科在其發佈的第三季度報告中表示，公司繼續堅持現金為王的策略，財務、資金狀況都保持在良好狀態。截至2014年9月30日，公司持有貨幣資金人民幣487.4億元，較年初增加人民幣43.8億元。而剔除預收賬款後，公司其它負債占總資產的比例為41.3%，公司的凈負債率為26.2%，較年初下降4.4%，繼續保持在行業較低水平。
對此，有業內人士向記者直言，今年不少房企縮減瞭開工面積、有計劃地減少瞭拿地金額，在擴張步伐上整體有所收縮，所以部分房企負債水平保持與去年同期持平。不過，這並不意味著房企資金壓力會有所降低，相反，今年房價下降趨勢明顯，多數房企犧牲利潤仍無法換來預期的成交量，完成銷售目標的壓力非常大。
此外，該人士還向記者透露，個別企業為瞭償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業輸血，卻仍無法填補債務缺口。
房屋信貸年息貸款全省皆可處理信用貸款融資事業為緩解資金壓力出售資產
實際上，據記者瞭解，為瞭緩解資金壓力，今年以來，多傢房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入。
10月22日晚間，卓爾發展5.86億元出售兩個附屬公司股權；9月底，美好置業因資金緊張出售舊改項目獲得38億元；此外，此前備受關註的南京下關區巨無霸地塊也正在被分割出讓；而10月17日，知名房企金地商置以1.73億美元出售瞭西安、沈陽兩住宅項目。
金地商置表示，擬定於完成出售事項後，估計從第一賣方及第二賣方收到約13.1億港元的出售事項所得款項凈額(扣除有關成本及稅項後)將用於償還第一賣方及第二賣方合共約2.2億港元的未償還債務。
當然，這僅是冰山一角。實際上，今年以來，房地產領域的並購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。
更為值得註意的是，個別房企甚至面臨破產危機。以曾經的百強房企光耀地產為例，自今年6月份陷入破產危機後，該公司掌舵人郭耀名借貸的部分民間資金至今未還，甚至牽連到光耀地產控股公司*ST新都，目前*ST新都以擔保人身份已經被法院劃撥一部分錢償還債務，甚至有可能為光耀地產背負還債黑鍋。
對此，有信用貸款利率怎麼申辦最划算業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力，而割肉甩賣旗下項目公司股權是其紓解資金壓力的有力舉措，這無疑將導致房地產行業並購案快速增加，也是行業加速洗牌的現象。
不過，經過一番並購調整之後，房地產行業集中度將越來越高，強者恒強的趨勢將更加明顯，而中小企業的生存環境則備受考驗。
小股權大開發"得失"
眼看銀行沒有松動開發貸的跡象，不少房企開始另謀出路。
新城地產副董事長呂小平在上述論壇透露，目前有些國內房企正在借鑒美國房產開發融資領域的"小股權大開發"套路。
所謂"小股權大開發"，即房企對一個開發項目隻投入10%-20%自有資金，其餘拿地開發資金主要來自私募房產基金、信托、債券票據、眾籌等一系列融資渠道資產組合(占比30%-40%)，加之項目開發過程的供應鏈融資(10%-20%)，銀行的實際貸款比重可能降至40%以下，由此逐步擺脫項目開發對銀行貸款的高度依賴。
這套模式的另一個好處是，即便房地產價格下跌令房企項目毛利潤走低，但資金實際回報率還是能夠逆勢增加5%-10%，足以滿足房地產基金或信托產品等融資品種的回報需求。
一傢曾經試水小股權大開發模式的房企高管透露，要達到上述效果，房地產公司必須做到兩點：一是通過設計標準化、裝修一體化、施工裝配化等工業化造房流程，降低項目開發的貸款投入；二是企業必須擁有完善的資金管理系統，確保每筆資金都用在刀刃上，否則容易陷入不斷借新還舊、資金鏈持續吃緊的惡性循環。
目前，這傢房企請來多位金融行業人士負責資金管理業務，專門對項目資金使用做出規劃，比如引進信托公司合作設計房地產基金產品做債權+股權融資，在降低融資成本同時避免某個特定時段出現資金缺口。
國時資產總經理張群革表示，房地產金融正在打破目前銀行業主導的格局，發展成為由金融機構和非金融機構共同主導的態勢，即很多房企通過多元化融資，正蛻變為一傢類金融機構。如今，房地產市場基本面仍沒有改變，今明兩年房企仍面臨較大的去庫存壓力，倒逼房企轉型金融資本運作。
一位信托公司高管則擔心，小股權大開發的操作模式，容易在利潤分配方面出現分歧。此前，他曾與一傢知名房企合作發行一款房地產基金產品解決拿地融資問題，前提是房企與信托公司擁有這個項目的同等股權。
"開發商看似變成一個項目小股東，但他們仍有很多方法為自己謀求利益最大化。"他認為。當時信托公司為瞭降低投資風險，對這款房地產基金特意安排瞭項目公司股權贖回條款，即開發商可以按支付債券本金利息方式，回購這個項目的信托公司持股。
當這個房產項目實際收益超過債券利息時，雙方的利潤分配分歧就出現瞭，房企希望按債券本金利息兌付的方式贖回信托公司持有的項目股權，把更多利潤留給自己。
"反之他們可能更傾向維持現有房產項目的股權結構，讓基金出資人共擔風險。"上述信托公司高管表示。
在陸傢嘴信托副總經理葉曉軍看來，未來房企融資多元化是大勢所趨，制度創新將是關鍵。他表示，各類資產管理機構有必要提高標準化產品(REITs)和房地產基金(純股權投資)方面的專業能力，應對融資多元化帶來的利益重新分配。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-28/10112963497.shtml
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