不動產登記影響顯現 部分城市房產入市
??隨著《不動產登記暫行條例》的落地實施，房地產市場也應聲而動。近日，有消息稱，在北京、上海、濟南、鄭州、等多個城市，住房市場中已出現“神秘業主”拋售二手房源現象。
??鏈傢地產數據也顯示，從去年12月起，全國二手房源掛牌量明顯增加，部分城市增加幅度較大。鏈傢地產分析師張旭認為，這一市場行情受不動產登記影響較大，尤其是一些二三線城市，對不動產登記政策過分憂慮，進而出現瞭高端二手房源的集中拋售。
??《不動產登記暫行條例》本月開始實施。華商報記者發現，受此政策影響，西安等二三線城市一些持有多套房屋的業主已經開始謀求低價賣房，這些房源主要以單位團購房居多。近期，二手房的掛牌量也因此呈現上漲趨勢。業內認為，未來隨著不動產登記的進一步深入以及征收房產稅的預期，可能會有更多商品房（資料、團購、論壇）房源進入二手房市場，對房價會造成一定的影響。
??調查1
??區域：西安市南三環外電子正街附近
??樓盤名稱：聯盟新城
??機關團購房砸低小區房價 每平方米比售樓部便宜超千元
??“我們小區有很多房子是單位內部團購的。”2月27日，在位於南三環外電子正街附近的聯盟新城，業主劉女士告訴華商報記者，這些團購房是在2010、2011年買的，價格很低，一平方米隻有3000多元。因為距離工作單位比較遠，再加上今後要不動產登記，說不定還要收房產稅，而且這些業主都不在小區住，所以願意以低於市價把房子轉手。
??華商報記者瞭解到，聯盟新城分兩批交房，時間分別為2013年12月和2014年4月，小區總共有2800餘戶，目前大約有300多戶業主入住，入住率不足15%。從實地走訪來看，小區內生活的業主、停放的車輛都不多，不少房子看不到裝修和入住的痕跡，有的窗戶上更是落瞭一層厚厚的灰。
??在該項目售樓部，華商報記者以購房者身份詢價。“對外銷售的價格在6500元/㎡左右，如果你想買更名房源，就能便宜得多。”置業顧問在引導看房的過程中表示，140㎡的房子也就70多萬，等於一平方才5000多，“其中還包含5萬元的合同更名費。”這位置業顧問介紹，更名房源就是團購房，由業主委托出售，“你要是誠心想買，價格方面還可以再商量。”
??有業內人士認為，通常來說售樓部往往隻銷售商品房，置業顧問通常不會很直接給客戶推薦更名的二手房，這個細節也顯示出，正是由於該小區某機關單位的團購房源較多，想拋售的業主已經不局限在中介公司掛盤售房，開始將房源“掛”到瞭售樓部。
??調查2
??區域：西安市長安區航天城區域
??樓盤名稱：西延瀾山、山水嶺秀、高速紫禁長安等
??低價掛牌房源以中、大戶型為主 面積多在140㎡以上苗栗頭份房貸信貸台中沙鹿信貸
??華商報記者在采訪中發現，在西安市長安區航天城區域也有不少業主將自己的大戶型房子進行掛牌拋售。
??華商報記者在雁塔南路一傢房產中介人員的帶領下，來到西延瀾山、山水嶺秀、高速紫禁長安等多個小區看房，雖然這些小區的入住率有高有低，但低價掛牌的房源都以中、大面積為主。
??“這個區域我們都熟得很，現在便宜賣的二手房，面積多在140㎡以上，而且都沒住過，和新房一樣。”該工作人員介紹，最近他們接到的二手房委托量增加瞭不少，這些房子大部分是團購房，業主在幾年前購買時就比市價低，為瞭盡快出手，隻加一點錢，就開始出售瞭。
??華商報記者註意到，在山水嶺秀小區，一套143㎡的房子，包括更名費總價為75萬元，每平米才5000出頭。這樣的價格，比起一路之隔的曲江觀山悅均價11000元/㎡、曲江千林郡均價7500元/ 的新房，顯然要誘人得多。
??在高速紫禁長安小區，華商報記者發現，一些以團購房名義掛牌的二手房源，單價也不過5000出頭，相比航天基地在售新房差不多6000元/㎡的均價，明顯要低出不少。
??21世紀不動產西安區域總經理邵濤表示，“不動產登記雖然是從3月份才開始，但是經過媒體的前期報道，已經有業主早早知道這個消息。最近二手房市場上拋售的大戶型房源，主要集中在一些機關單位的團購房。因為這些房子的業主在最初購買時，價格就比市場價要便宜。”
??市場分析
??西安1月份二手房掛牌量環比上漲超六成
??華商報記者發現，目前在西安幾個大的二手房交易網站及生活分類網站上，標明“不動產登記急售”的房源越來越多。長安區一樓盤的掛牌房源，更直接在網站上寫明“不動產登記，都在拋售自傢多餘房源，機會隻有一次。”
??“去年下半年，特別是今年以來，西安二手房的委托量增量明顯。”21世紀不動產西安區域總經理邵濤表示，就目前的情形來看，供應的房源量已經遠遠超過瞭需求量。
??數據監控中心統計，今年1月，西安七個城區二手房掛牌量全部出現上漲，掛牌總量為390079套，比去年12月大漲60.39樹林房屋借款%。
??邵濤分析，現在低價掛牌的二手房中，有相當一部分是2010年到2012年政府、企事業單位團購的樓盤。那時候的團購價位很低，很多人想趁機“炒一把”。而這部分人，大多名下已有房產，受近期不動產登記的影響，更擔心後續房產稅的征收，從而萌生出售想法。
??“有些賣傢還不願意讓人知道是他在賣房，悄悄委托我們來進行銷售。”邵濤說，“是機關單位的人，再具體就不方便說瞭。”
??“這種房源在西安的各區域都有分佈，其中以城北和城南最多。”獨立地產評論人李連源指出，比如南郊，就集中在南三環、航天城和長安區的一些小區，北郊則分佈在北二環附近。除瞭這部分團購房的業主受政策影響有售房打算外，還有一些投資客，手上也擁有多套房源，在不動產登記和房價上漲乏力的雙重影響下，意欲“解套”賣房。
??律師提醒
??“無證”二手房能買 但要提防“三點”
??在本次走訪中，華商報記者註意到，有不少單位團購房並沒有取得房產證，有的甚至還沒有將合同網簽備案，交易時不得不辦理合同更名。這一過程中，無疑存在著不小風險。對此，律師如何看待?
??陜西涇渭律師事務所李德軍律師指出，這種房子可以買。一般來說，隻要開發商、交易雙方均達成一致，如果能重簽購房合同(即：更名)，也就相當於和開發商直接形成瞭一手房的買賣合同。至於中間產生的所謂更名費用，則是由交易雙方自行協商、約定。購買此類房產，關鍵要提防以下三點：
??一、留意房源、樓盤的開發手續是否齊備;
??二、原來的房款相關票據應重新開具給買受人;
??三、交易過程中，是否及時辦理合同的網簽備案。
??專傢觀點
??大面積拋售現象目前還未出現
??盡管受不動產登記影響，有業主產生低價賣房的打算，但華商報記者從瑪雅房屋、21世紀不動產、科威不動產等房產中介機構瞭解到，大面積的拋售現象目前還沒有出現。
??春節前有不少想賣房的人上門咨詢，但真正成交的還不多。至少從數據來看，不動產登記政策對二手房市場的交易影響還不明顯。
??數據表現不明顯，主要有兩方面原因：一是一些被拿出來低價出售的團購房，大多沒有房產證，而房產證是網簽的必要條件，所以，有些人想賣暫時也賣不掉。二是《不動產登記暫行條例》雖然從3月1日起施行，但地方細則並未出臺，受牽扯的業主壓力並不緊迫。
??目前市場上出現低價拋售的房源主要以機關單位的團購房為主，而真正的商品房二手房的掛牌量並沒有明顯增加。不動產登記對市場的影響還需要繼續觀察。
??如果未來不動產登記的細則出臺，相關查詢制度完善，賣房者的信息聯網又可查的話，估計拋售現象會顯著增多。
??如果有更多業主拋售房產，可能對房地產市場的供需結構造成影響。這些原本的房屋持有方搖身一變，成瞭市場的供應方，他們手中的低價房源不可避免地與新房形成競爭，將會迫使一些競爭力不強的樓盤降價銷售。
??不動產登記能不能影響房價，關鍵還要看政策的細化情況。畢竟不動產登記還處在從頂層設計到逐漸落實的階段，短期內的影響還比較有限。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-04/08095978677357597475003.shtml
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